No Brasil é comum encontrarmos investidores com grande concentração do seu patrimônio em imóveis ou terrenos, principalmente residenciais. Faz parte da cultura de investimentos, “quem compra terra não erra”, mas o que está por trás do valor de um imóvel?
Imóvel para investimento x Imóvel para consumo
O imóvel que você mora não é um investimento. Nesse texto, chamaremos de imóvel para consumo o imóvel que está sendo utilizado para sua atividade fim, como um bem de consumo. Por exemplo, se você está morando em um imóvel residencial ou sediando sua empresa em uma laje corporativa, ou sua indústria está ocupando um galpão logístico, o uso do imóvel se dá como um bem de consumo. Se por outro lado, você está usufruindo da geração de renda de um determinado imóvel, a função do imóvel se dá como um investimento.
Os residenciais
Os imóveis residenciais, principal alvo de aquisição dos investidores pessoas físicas, têm como característica um grau maior de comparabilidade entre os pares. Um apartamento de alto padrão com 3 quartos, 2 vagas e recém construído no Lourdes tende a não ser muito diferente do seu vizinho de porta.
Por conta do alto nível de padronização e quantidade disponível, normalmente, a análise de apartamentos costuma ser feita de maneira comparativa, observando-se as últimas negociações na mesma região ou até no mesmo prédio.
Dessa forma, muitas vezes, os investidores que compram imóveis residenciais para investimento usam como bússola de valor apenas a comparação com os pares. O que pode ser interessante do ponto de vista relativo, mas pode deixar de fora fatores importantes do ponto de vista do valor absoluto.
Então, fica evidente que um imóvel tem valor para o mercado, que o negocia em determinada faixa de preços. Mas de onde vem esse valor?
Fundamentos de um imóvel
Em um primeiro nível de pensamento, podemos responder que o valor de um imóvel vem da sua capacidade gerar renda, ou seja cobrar aluguel. Porém, para uma abordagem um pouco mais profunda, é essencial entender os 3 fatores determinantes do aluguel: demografia, renda e taxas de juros.
A demografia pode afetar a localização de preferência dos compradores de um imóvel para consumo e, com o aumento da procura, elevar os preços relativos. Por exemplo, em uma população com grande proporção de aposentados (como a Flórida nos EUA), tenderá haver uma busca maior por residências em áreas com maior oferta de lazer disponível, casas de praia e sítios. Já em uma região com população predominante em idade de trabalho, dever haver uma maior busca por apartamentos em grandes centros, próximos aos escritórios (ainda que a pandemia possa ter modificado um pouco essa dinâmica).
Dado um cenário demográfico específico, quanto maior a renda da população, mais dinheiro estará disponível para ser gasto com aluguel. Por exemplo, uma população com renda média de R$3.000/mês, não tem a possibilidade gastar em média R$5.000/mês com aluguel, por outro lado, uma população que ganha R$15.000/mês, pode gastar esse valor em moradia.
Uma renda maior, geralmente implica em uma disponibilidade financeira maior. A partir de uma maior disponibilidade financeira as pessoas tendem estar dispostas a oferecer mais dinheiro para exercer suas preferências. Como curiosidade, é o mesmo raciocínio que os economistas traçam entre emissão de moeda e inflação, ou entre o aumento do nível de emprego e a inflação.
Por fim, vale lembrar que as taxas de juros são o preço do dinheiro. Sendo assim, afetam todas as transações da economia inclusive os pagamentos de aluguéis e atratividade de um investimento imobiliário. Por exemplo, uma renda de R$60.000/ano em um imóvel que custa R$1.000.000,00 parece interessante com a taxa Selic (texto aqui) em 2% ao ano, mas talvez não seja tão interessante com uma taxa Selic de 12% ao ano.
Relação entre aluguel e preço
Se a alta dos juros pode tornar um investimento imobiliário desinteressante, o que acontece com o mercado imobiliário nesses momentos? Nós já exploramos a relação entre taxa de juros e preço de um ativo aqui (texto aqui).
Assim como na renda fixa, o mecanismo de ajuste do mercado imobiliário se dá via preços. Portanto, a medida que os juros sobem o valor dos imóveis cai. Muitas vezes essa mudança pode demorar a ser percebida em um mercado ilíquido, ou até mesmo ficar oculta pela inflação.
O fato é que o mundo dos investimentos funciona baseado no custo de oportunidade (texto aqui). Por exemplo, se o mercado costuma pagar um prêmio de 2% ao ano no investimento imobiliário em relação aos juros reais da economia e, se os juros reais sobem mais 2% o preço do imóvel deve cair ou o aluguel deve subir de forma a manter o prêmio constante.
Demonstrando: um imóvel avaliado em R$1.000.000,00 recebe um aluguel de R$50.000,00 por ano, o equivalente a uma taxa de capitalização de 5% ao ano. Se os juros reais da economia sobem mais 2%, o mesmo imóvel precisará agora pagar 7% ao ano para se manter atrativo.
Dessa forma, ou o preço do imóvel deve cair para R$714.000,00, ou o aluguel deverá subir para R$70.000,00. Cabe aqui fazer a ressalva de que o mercado imobiliário é ilíquido e transmissão de preços pode se dar de maneira lenta e gradual.
Também vale dizer que a elasticidade de preços costuma ser maior para cima do que para baixo, já que grande parte dos proprietários possuem um viés de ancoragem. O proprietário decide que não vende o imóvel por menos de R$500.000,00, então, ele só consegue vender depois de 5 anos. Ou ainda, a correção pode ocorrer de maneira “implícita”, via inflação, o imóvel não sobe nem cai de preço, mas a inflação sobe 10% no ano, por exemplo.
Essa relação entre aluguel e preço é chamada de taxa de capitalização, ou cap rate para os íntimos. Diferentes tipos de imóveis negociam com cap rate’s diferentes. Em geral, os imóveis residenciais são os que possuem a menor relação aluguel/preço.
Diversifique
Por parâmetros de mercado, podemos dizer que a maioria dos imóveis residenciais negociam entre 3% e 4% ao ano de cap rate, sendo essa a menor faixa de taxas entre todos os tipos de imóveis.
Entendemos que os imóveis residenciais são a classe de ativos imobiliários de mais fácil acesso e mais “congestionada” de investidores, fatores que contribuem para sua baixa taxa de capitalização. É mais simples e muitas vezes requer menos dinheiro ser dono de 1 imóvel residencial do que ser dono de 1 shopping, 1 galpão logístico ou até mesmo de 1 laje corporativa.
Nesse sentido, o papel do mercado financeiro, por meio dos fundos imobiliários, é permitir que qualquer investidor possa adquiri participações em shoppings, galpões e lajes. Temos por pratica sempre defender a diversificação na hora de se investir, assim conseguimos evitar a concentração de risco especifico e ter retornos equivalentes ao mercado, com muito menos risco.
Uma questão que sempre nos preocupa são os investidores com excesso de concentração patrimonial em um único ativo, muitas vezes 1 imóvel. O risco do investidor passa a ser binário: ou o imóvel está ocupado, ou não está; ou o inquilino está adimplente, ou não está; você tem 100% de um problema ou não tem problema nenhum.
Ao investir via cotas de fundos imobiliários, você não precisa concentrar seu capital em 1 único ativo, além de poder participar de projetos muito maiores que não conseguiria participar sozinho.
Por fim, como a cereja do bolo de fundos imobiliários, você pode investir em Lajes com cap rate’s entre 8% – 10%, em shoppings com cap rate’s entre 6% e 7% e galpões com cap rate’s entre 7% – 9%, com isenção de imposto de renda sobre o aluguel recebido.
Ressalvas
Como de costume, nossos textos não tem a pretensão de por um ponto final no assunto. Estamos sempre abertos a opiniões, críticas e sugestões.